区块链:谷燕西：决定美国不动产通证流动性的技术和业务因素

不动产资产特点的是资产体量大，流动性差。这是一直存在的问题。但是在以中心化计算系统支持的经济活动中，这个问题是无法解决的。中心化的计算系统支持公司的各自的中心化的运营模式。由此产生的业务流程也是如此。这同样决定了证券市场中的各种角色以及它们之间的合作模式。目前这样的市场结构（也就是其成本和效率）只能支持像股权这样的单体体量大的资产的交易和流通。

而对像不动产这样单体资产体量小，而且每个个体的特点都不一样的资产类型，目前的证券市场无法按照标准化的方式对这样类型的资产进行运作。这样的市场基础同样决定了相应的监管法规，而这又进一步限制了不动产资产的流通。为了保护普通投资者，美国的监管法规将不动产归为另类资产。其相应的融资和流通也被限制在少数的，拥有更多的可投资资产的用户群体当中。

谷燕西：美国SEC在消除监管方面不确定性 有助于加密数字金融更规范发展:12月23日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，SEC对Ripple的起诉是意料之中的。目前市场中的绝大多数的加密数字货币的设计都非常类似于证券型产品。为了规范这个市场，SEC一直在不断地强调证券的定义，也就是通常所称的Howey Test。他在文中表示，由于SEC在此方面的立场以及它不断采取的措施，美国市场中以不合规的方式产生的通证的数量已大幅减少。但是这并没有根除，市场中依然不断地出现不合规的项目。但是现在看来，SEC正在采取系统的方式来解决市场中的不合规的项目。谷燕西在文中指出，SEC采取的措施实际上是在消除在监管方面的不确定性，这有助于加密数字金融在更加规范的范围内发展。由于此前瑞波币这样的加密数字货币的属性一直没有得到监管机构的明确表态，因此市场中此方面的各种创新都有违规的风险。现在SEC明确表明它对瑞波币的立场，这就会有助于市场更加明确监管的态度，市场中此方面的不确定性因此会减小。他最后表示，从加密数字资产的发展趋势来看，此后更多的新的数字资产会是以中心化的方式产生。譬如证券型通证就是此类。而完全像比特币和以太坊这样以分布式的方式产生的通证，出现的几率就比较小。因此，比特币和以太坊就是在分布式方式产生的资产中的最有代表性的数字资产。其独特性会更加突出，其价值因此也就会提升。[2020/12/23 16:11:52]

比特币以及以太坊的出现以及它们在全球范围内的交易流通，让市场看到现在有机会可以把不动产这样的资产做成小的标准单位，在全球范围内流通。这样改进的流动性首先能够盘活沉淀在不动产中的资产。

谷燕西：Amazon应该发行自己的数字美元稳定币:11月26日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，Amazon可以借鉴Libra的策略，即采用联盟的方式来发行这个美元稳定币。在以Amazon为中心的生态当中，有各种类型的公司，包括电商，金融公司，物流公司等等。这些公司可以采用协会的方式来共同推出一个美元稳定币。这些公司都会从这个美元稳定币的使用中获得收益。更重要的是，Amazon可以借此建设起来一个金融市场基础设施。这个基础设施可以向更多类型的机构提供服务。这样的基础设施服务就类似于目前Amazon的云服务。[2020/11/26 22:11:01]

流动性的改进有助于不动产资产的价格获得流动性溢价，而不是像目前这样通常是因为流动性缺乏而进行折价交易。流动性的改进也能够让全球范围内的普通投资者能够参与持有优质地产并从其增值中获得收益。

谷燕西：美国房地产通证化将成为全球首先流通交易的数字资产:9月28日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，在金融产品的数字化方面，目前尚未出现的是基于实体资产的数字化形式，或者说是通证化的资产。在目前的所有的各种资产类型当中，最有可能首先通证化的实体资产是不动产。而在此方面首先实现的地区一定是美国的不动产。区块链技术为不动产的交易流通提供了技术上的可能性。在合规方面，美国市场中房地产的流通需要按照另类资产的方式进行。在技术系统支持方面，经过两年的发展，底层的技术基础设施的服务已有大改善，同时市场认知度也有了很大的改善。房地产通证化的产品提供方和市场需求方又开始努力来开展业务。总体而言，从技术发展，合规要求和市场需求这些维度来看，美国的房地产会是首先进行通证化，并且在全球范围内发展起来的数字金融产品。同世界上其它地区相比，美国市场显然正在处在发展的领先状态。[2020/9/28]

正是基于这些判断，美国市场中一直在不断地进行各方面的尝试，利用区块链技术来改进不动产的资产流动性。实际上，不止美国市场如此，区块链在不动产资产中的应用已经是全球范围内的共识。此方面的探索已经在一些国家开始。有的是在提供所需的技术手段，有的在提供交易服务。当然也有更加直接的努力，直接将不动产通证化进行交易流通。

声音 | 谷燕西：Libra将会对货币、清算网络等等行业产生重大冲击:CBX研究院院长谷燕西今日发表专栏文章《Libra 对全球金融行业的冲击》，在文章中，谷燕西提出了对Libra的三个基本判断：Libra实际上是区块链技术的一个发展应用；Libra依然在不断地演变发展过程中；以及Libra最终一定会推向市场。在此判断之上，谷燕西表示Libra项目的本质是在区块链技术的基础上，让价值在全球范围内自由地流通，首先基于Libra获得金融服务的不是全球范围内目前没有得到金融服务的17亿的用户，而是在跨境之间开展经济活动的用户。Libra将会对货币、清算网络、商业银行、中央银行、证券行业产生重大冲击。而由Libra产生的启示是，区块链项目一定要合法合规，金融行业需要把握区块链技术带来的机遇，区块链项目的成功与失败受到区块链技术以外的因素决定。[2019/12/21]

改进流动性的因素可以分为技术和业务两个方面。两个方面必须基本同步发展，才能最快地将此方面的应用真正落地。

声音 | 谷燕西：未来的交易所模式一定是中心化撮合和分布式清算结算托管结合的模式:CBX研究院创始人和院长谷燕西认为，目前的交易所业务正面临着区块链和资产和货币数字化带来的巨大的挑战。未来的交易所模式一定是中心化撮合和分布式清算结算托管结合的模式；未来的交易服务会是一个基础设施服务，就如同现在的电信服务和支付服务一样；未来主导的交易所的组织形式一定是一个金融机构联合成立的模式；未来的交易所一定是全球范围内经营，不是现在的在各个监管辖区的范围内经营；DeFi会应用于交易相关的各项业务当中。[2019/11/26]

在技术方面,首先需要做的是选择一个开源的底层技术框架（见我的文章“不动产通证化的市场基础设施（一）：底层区块链”）。然后是支持不动产资产全生命周期的各个阶段的应用，包括不动产通证的生成，登记，交易和结算。这实际上就是这个不动产通证市场的金融市场基础设施（Financial Market Infrastructure, FMI）。这个市场中的各个基本组成部分必须完善，并且能够彼此之间合作，才能为不动产通证的流通提供一个坚实的基础。

自2018年以来。美国不动产通证的市场一直在此方面不断的改进，从最初的通证生成工具和交易平台，发展到今天已经包括登记和托管功能。这些功能之间的合作也正在形成。

但这些市场基础设施的建设依然在进行当中，依然有很大的改进空间。譬如在交易平台方面，目前提供交易服务的是ATS平台，还没有一个在全国范围内的证券型通证交易所。这样的一个交易所的缺失，就极大限制了美国不动产资产的流动性。这样的一个限制却正在促使美国不动产市场向国际化的方向发展，包括在美国海外建立数字资产交易所。

而国际化的发展才能真正发挥区块链技术带来的最大价值，而且国际化也是目前经济发展的主要趋势。所以美国不动产通证市场的国际化发展是因为国内条件限制所导致，但却是符合技术应用趋势以及商业发展趋势。只不过在实现顺序方面，现状迫使美国不动产通证的参与者们提前开始这个步骤。实际上,这样情况不仅在美国这样，在其它的国家也是如此。

在业务方面，首先需要确定是通证化何种资产。我认为不动产投资私募基金是最佳的通证化方式（见我的文章“美国不动产通证市场基础设施通证化哪种权益？”）。这样的通证才能降低投资过程中的成本，才能实现投资的规模效应。

在决定不动产通证业务的成功的各种因素中，能够参与的用户群体是决定这个业务成功的关键。在美国市场，由于相关法规的限制，不动产通证化的流通只能面向美国的合格投资者。但合格投资者又是美国的一个非常小众的群体，所以目前美国不动产流动性的希望是来自于美国海外用户。

在现有的条件范围内，美国不动产通证化的服务提供方就必须采用各种手段来改进这个流程。这个流程包括不动产投资的初始融资以及随后的二级市场中的流通。它非常类似于股票的业务流程。在这个方面，此方面的应用同证券市场的一个显著的不同是数字货币的使用。

在证券市场当中，因为只能采用法币进行交易，所以美国海外用户的交易涉及不同国家之间的银行系统之间的转账。因此这个流程限制多，成本高，效率低。由于区块链技术的特点，数字货币可以在链上进行直接的支付和交易。

这非常有助于资产在全球范围的流通，当然也包括不动产资产。为了增加美国不动产资产的流动性，美国的不动产通证化市场中的服务方需要把稳定币包括在相关的各种应用当中（见我的文章“不动产通证市场基础设施（四）：数字稳定币”）。

在提供流动性方面，各种技术支持是基础，同样也需要匹配以适当的金融工具。但最终提供流动性的是交易用户，而对交易用户的直接服务是这个业务流程中最后一个也是最重要的一个环节。

提供这种服务的机构一定是交易用户所在地区的机构。美国的不动产通证资产提供方如何获得这些机构的合作因此就是这个业务流程中的重要的组成部分。按照传统的方式，这个方面的关系是产品提供方和渠道方之间的关系。尽管这样的模式依然可以适用于不动产通证市场，但一个更加长期有效的方式是联盟的方式，也就是各个地区的渠道方共同经营这个市场。

这样的一个方式既是目前商业组织发展的一个趋势，也是区块链技术支持的最佳组织形式。如果各方面的设计正确，并且能执行正确，这样的组织就能在全球的不动产通证市场中建立起优势的市场地位。

总之，流动性的改进是美国不动产通证市场追求的终极目标。为了实现这个目标，在技术和业务模式方面都需要进一步的改进。相对于两年前，此方面已经有了很大的改进，但远远没有形成一个适用的技术和业务模式。目前在这两个方面都有很大的改进空间。这也就是意味着巨大的商业机会。

对于这个市场中的参与者来说，在技术基础和商业模式方面做出正确的选择比现在完成几个不动产通证的融资项目更加重要。

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